Pajak Bumi dan Bangunan

Chuswatun Chasanah
13.0102.0070
Ekonomi / Akuntansi
Universitas Muhammadiyah Magelang

PAJAK BUMI dan BANGUNAN

A.    DASAR HUKUM

Pasal 2 UU No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU No.12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan bahwa yang menjadi objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah bumi dan/atau bangunan (Objek Pajak)

B.     OBJEK PAJAK

 Hal yang dimaksud bumi dan bangunan adalah :

1.      Bumi : Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa tambak perairan) serta laut wilayah Republik Indonesia.

2.      Bangunan : Konstruksi teknik yang ditanah atau diletakkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan untuk tempat tinggal,tempat usaha. Diantaranya adalah :

·         Jalan lingkungan dalam satu kesatuan dengan komplek bangunan seperti hotel dan pabrik.

·         Jalan tol

·         Kolam renang

·         Tempat olahraga

·         Galangan kapal,dermaga

·         Taman mewah

·         Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak

·         Fasilitas lain yang memberikan manfaat

C.    DIKECUALIKAN DARI OBJEK PAJAK

1.      Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak mencari keuntungan:

a.       Di  bidang keagamaan, seperti masjid, wihara, gereja, dll

b.      Di bidang sosial, seperti panti asuhan.

c.       Di bidang kesehatan, seperti rumah sakit, puskesmas.

d.      Di bidang pendidikan, seperti madrasah, pesantren, sekolah.

e.       Di bidang kebudayaan nasional, seperti museum, candi.

2.      Digunakan untuk makam, peninggalan purbakala atau yang sejenis

3.      Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan  yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.

4.      Digunakan untuk perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan perlakuan timbal balik.

5.      Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan, seperti PBB.

D.    SUBJEK PBB

( Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994 )

Yang menjadi subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata :

a.         mempunyai hak atas bumi/tanah, dan/atau;

b.        memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau;

c.         memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau;

d.        memperoleh manfaat atas bangunan.

Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak  menjadi Wajib Pajak menurut UU PBB.

Apabila suatu objek pajak tidak diketahui secara jelas siapa yang akan menanggung pajaknya maka yang menetapkan subjek pajak sebagai wajib pajak adalah Direktorat Jenderal Pajak.

Penetapan ini ditentukan berdasarkan bukti-bukti :

·           Apakah ada perjanjian antara pemilik dan penyewa yang mengatur ?

·           Siapa yang menanggung kewajiban pajaknya ?

·           Dan siapa yang secara nyata mendapat manfaat atas bidang tanah dan bangunan tersebut?

E.     MENGHITUNG PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

Rumus penghitungan diatas dapat dibuat dengan urut-urutan penghitungan sebagai berikut :

 

Tarif Pajak

Tarif pajak yang dikenakan atas objek PBB adalah 0,5%.

Nilai Jual Kena Pajak

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan jumlah tertentu yang digunakan sebagai dasar penghitungan PBB. NJKP dihitungdari suatu presentase tertentu (assessment value) dari nilai jual sebenarnya. Nilai jual sebenarnya merupakan Nilai Jual Objek Pajak setelah dikurangi dengan Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak.

AV (Assessment Value)

AV (Assessment Value) disebut juga presentase. Besarnya AV ( NIlai Jual Kena Pajak) ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan PP No.25 Tahun 2002 tentang Penetapan Besarnya Nilai Jual Kena Pajak untuk Penghitungan PBB, mengatur besarnya NJKP sebagai berikut :

1.   Besarnya (persentase NJKP atau AV adalah 40% dari NJOP,untuk:

a.    Objek pajak perkebunan

b.   Objek pajak kehutanan

c.    Objek pajak lainnya yang NJOP-nya sama atau lebih besar dari Rp 1.000.000.000,- (satu miliar rupiah)

2.    Besarnya (persentase NJKP atau AV adalah 20% dari NJOP,untuk:

a.    Objek pajak pertambangan

b.   Objek pajak lainnya yang NJOP-nya kurang dari Rp 1.000.000.000,- (satu miliar rupiah)

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan dasar pengenaan PBB. Besarnya NJOP ditetapkan dengan pengklasifikasian atau penggolongan nilai jual rata-rata bumi berupa tanah dan/atau bangunan. Penentuan besarnya NJOP mengacu pada Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998 Lampiran IA, IB, IIA, IIB.

·         Lampiran IA dan IB merupakan penggolongan nilai jual permukaan bumi (terdapat dalam Lampiran IA Kelompok A dan Kelompok B).

·         Lampiran IIA dan IIB merupakan penggolongan nilai jual bangunan (terdapat dalam Lampiran IB kelompok A dan Kelompok B)

Faktor-faktor yang perlu diperhatikan dalam menentukan penggolongan bumi/tanah diantaranya adalah letak, peruntukan, pemanfaatan, kondisi lingkungan, dan lain-lain.

Faktor-faktor yang perlu diperhatikan dalam menentukan penggolongan bangunan diantaranya adalah bahan yang digunakan, rekayasa, letak, kondisi lingkungan, dan lain-lain.

Contoh :

Tuan A mempunyai sebidang tanah seluas 200m² dengan harga Rp 300.000 per m² dan bangunan seluas 100 m² dengan nilai bangunan Rp 1.000.000 per m². NJOP untuk tanah ditentukan dengan cara sebagai berikut:

a.       Lihat lampiran IA kelompok A kolom 2 “Penggolongan Nilai Jual Permukaan Bumi/Tanah per M².”

b.      Harga tanah Rp 300.000 per m² ada pada penggolongaan nilai jual antara Rp 262.000 s.d Rp308.000 atau berada pada kelas 24.

c.       Nilai  jual per m² tanah untuk kelas 24 adalah Rp 285.000 per m².

d.      Jadi, NJOP untuk tanah milik Tuan A adalah Rp 285.000 × 200m² atau Rp 57.000.000

NJOP untuk bangunan ditentukan dengan cara sebagai berikut :

a.       Lihat lampiran IB kelompok A kolom 2 “Penggolongan Nilai Jual Bangunan per M².”

b.      Harga bangunan Rp 1.000.000 per m² ada pada penggolongaan nilai jual antara Rp 902.000 s.d Rp1.034.000 atau berada pada kelas 24.

c.       Nilai  jual per m² bangunan untuk kelas 2 adalah Rp 968.000 per m².

d.      Jadi, NJOP untuk bangunan milik Tuan A adalah Rp 968.000 × 100m² atau

Rp 96.800.000

NJOP untuk Wajib Pajak Tuan A sebagai berikut:

Objek Pajak	Harga Riil Rp/m²	Penggolongan(Tabel) Rp/m²	Kelas	Nilai (tabel) Rp/m²	Luas	NJOP Rp/m²
Tanah	300.000	262.000-308.000	A 24	285.000	200	57.000.000
Bangunan	1.000.000	902.000-1.034.000	A 2	968.000	100	96.000.000
Nilai Jual Objek Pajak						153.000.000

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Nilai jual objek pajak diberikan pengurangan yang sering disebut sebagai NJOPTKP untuk setiap wajib pajak adalah maksimum sebesar Rp 12.000.000,- . Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai 2 (dua) Objek Pajak atau lebih, yang diberikan NJOPTKP hanya obyek yang terbesar.

Contoh:

Wajib Pajak Hakim mempunyai dua Objek Pajak berupa bumi (tanah) dan bangunan masing-masing di desa Gondokusuman dan Ngampilan, Yogyakarta. Nilai Jual Objek Pajak bumi dan bangunan di desa Gondokusuman masing-masing sebesar Rp 80.000.000,- dan Rp 50.000.000,-. Sedangkan, nilai jual objek pajak bumi dan bangunan di desa Ngampilan masing-masing Rp 50.000.000,- dan Rp 40.000.000,-. NJOPTKP daerah tersebut ditetapkan sebesar Rp 8.000.000.  NJOP untuk penghitungan PBB adalah sebagai berikut:

a.       Desa Gondokusuman

Nilai Jual Objek Pajak untuk PBB

-   

Nilai Jual Objek Pajak Bumi                                                 Rp   80.000.000

-    Nilai Jual Objek Pajak Bangunan                           Rp   50.000.000      +

Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar pengenaan PBB          Rp  130.000.000

NJOPTK                                                                 Rp     8.000.000

Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan PBB      Rp  122.000.000

 

b.      Desa Ngampilan

NJOP untuk penghitungan PBB

- NJOP Bumi                                                              Rp 50.000.000

- NJOP Bangunan                                                       Rp 40.000.000

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB                    (   Rp 90.000.000) 

NJOPTKP                                                                                      -

NJOP untuk penghitungan PBB                                 Rp 90.000.000

 

Objek Pajak di desa Ngampilan tidak memperhitungkan NJOPTKP sebesar Rp. 8.000.000 karena NJOPTKP telah diperhitungkan untuk Objek Pajak di desa Gondokusuman

Contoh menghitung PBB

Wajib Pajak CV Perdana mempunyai objek pajak berupa:

·         Tanah seluas 800m² dengan NJOP Rp 335.000 m²

·         Bangunan (rumah) seluas 400 m² dengan NJOP Rp 505.000 per m²

·         Taman mewah seluas 200 m² dengan NJOP Rp 98.000 per m²

·         Pagar mewah sepanjang 100m² dan tinggi rata-rata 150cm dengan NJOP 1.200.000 per m²

Ditetapkan : Persentase NJOP(AV) sebesar 20% dan NJOPTKP sebesar Rp 10.000.000

Besarnya PBB yang terutang dihitung sebagai berikut:

·         NJOP tanah (800m² × Rp 335.000)                                                      Rp 268.000.000

·         NJOP bangunan

-    Rumah (400m²×Rp505.000)                                  Rp 202.000.000

-    Taman mewah (200m²×Rp 98.000)                        Rp   19.600.000

-    Pagar mewah (100m²×1,5m²×Rp 1.200.000)         Rp 180.000.000

                                                                                                               Rp 401.600.000

·         NJOP sebagai dasar penghitungan PBB                                               Rp 669.600.000

·         NJOPTKP( telah ditetapkan )                                                             (Rp   10.000.000)

·         NJOP sebagai dasar penghitungan PBB                                               Rp 659.600.000

Nilai Jual Kena Pajak (20% × Rp 659.600.000)                                    Rp 131.920.000

Pajak Bumi dan Bangunan 0,5%× Rp 131.920.000=Rp 659.600

Jadi NJKP       = Rp. 131.920.000

PBB                = Rp.       659.000

TAHUN, SAAT, DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PAJAK TERHUTANG

1.             Tahun pajak adalah jangka waktu satu tahun takwim.

2.              Saat yang menentukan pajak yang terhutang adalah menurut keadaan obyek pajak pada tanggal 1 Januari.

3.                Tempat pajak yang terhutang:

a.        untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta;

b.       untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat I!; yang meliputi letak obyek pajak.

Contoh :

1.      Wajip Pajak A pada tanggal 1 januari 2006 mempunyai objek pajak berupa tanah dan bangunan dengan NJOP sebesar Rp. 100.000.000.Pada tanggal 10 Maret 2006 bangunan terbakar yang senilai Rp. 30.000.000 .PBB yang terutang tetap pada keadaan objek pajak tanggal 1 Januari 2006 yaitu Rp.100.000.000.

2.      Wajib pajak B pada tanggal 1 Januari 2007 mempunyai objek pajak berupa tanah tanpa ada bangunan. NJOP tanan sebesar Rp. 150.000.000. Tanggal 10 Agustus 2007 dilakukan pendirian bangunan senilai Rp. 50.000.000.Maka PBB terutang nya adalah :

a.    Tahun 2007     = Rp.150.000.000 (bangunan dihitung tahun depan)

b.    Tahun 2008     = Rp.150.000.000 + Rp. 50.000.000 = Rp. 200.000.000

PENDAFTARAN, PENETAPAN DAN PENAGIHAN

1.      Pendataan . Dalam hal ini subjek pajak wajib mendaftarkan objek pajak dengan mengisi Surat Pembeitahuan Objek Pajak (SPOP).SPOP diisi oleh Wajip Pajak dan dikembalikan kepada Direktorat  Jenderal Pajak.Wajib Pajak yang pernah dikenakan IPEDA (Iuran Pembangunan Daerah) tidak wajib mendaftarkan objek pajaknya, kecuali jika wajib pajak menerima SPOP , maka wajib mengisi dan mengembalikan kepada Direktorat Jenderal Pajak.

2.      SPOP harus diisi dengan jelas, benar, lengkap, tepat waktu lalu ditandatangani dan disampaikan oleh Dirjen Pajak selambat-lambatnya 30 hari setelah tanggal terima SPOP oleh subjek pajak.

3.      Berdasarkan SPOP , Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).

4.      Direktur Jenderal Pajak dpa mengeluarkan Surat Ketetapan Pajak (SKP) secarajabatan.

5.      Sanksi yang dikenakan terhadap Wajip Pajak yang tidak menyampaikan SPOP pada waktunya walau telah diberi teguran adalah berupa denda administrasi sebesar 25% dari jumlah pokok.

Contoh:

Wajib Pajak Mega tidak menyampaikan SPOP. Berdasarkan data yang sudah ada , Dirjen Pajak mengeluarkan SKP yang menyatakan bahwa terdapat kurang bayar sebesar Rp. 5.000.000 . Jumlah PBB yang harus dibayar yang telah tertera pada SKP adalah:

·         Pokok Pajak                                                                  Rp. 5.000.000

·         Sanksi administrasi ( 25% x Rp.5.000.000)                  Rp. 1.250.000

Jumlah PBB yang terutang dalam SKP                        Rp. 6.250.000

6.      Sanksi administrasi yang dikenakan terhadap Wajib Pajak yang mengisi SPOP tidak sesuai dengan keadaan yang sebenarnya adalah berupa denda administrasi 25% dari selisih pajak terutang berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain dengan pajak terutang dalam SPPT yang dihitung berdasarkan  SPOP yang disampaikan oleh wajib Pajak.

Contoh:

Berdasarkan SPOP  diterbitkan SPPT                                        Rp. 1.500.000

Berdasarkan pemeriksaanpajak terutang dalam SKP                (Rp. 2.000.000)

Kekurangan                                                                                Rp.    500.000

Denda administrasi (25% x Rp. 500.000)                                  Rp.    125.000

Jumlah PBB yang terutang dalam SKP                                     Rp.    625.000

TATA CARA PEMBAYARAN DAN PENYETORAN

1.      Pajak yang terutang berdasarkan SPPT harus dilunasi selambat-lambatnya 6 (enam) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak.

Contoh:

Wajib pajak Kwafi menerima SPPT pada tanggal 1 Maret 2007, maka jatuh tempo pembayarannya adalah tanggal 31 Agustus  2007.

2.      Pajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambat-lambatnya 1 (Satu) bulan sejak tanggal diterimanya SKP oleh wajib pajak.

Contoh:

Wajib Pajak Diah menerima SKP pada tanggal 1 Maret 2007 maka jatuh tempo pembayarannya adalah tanggal 31 Maret 2007.

3.      Pajak terutang pada saat jatuh tempo pembayaran tidak dibayar atau kurang dibayar, dikenakan denda administrasi sebesar 2% per bulan dari jumlah yang tidak atau kurang bayar, yang dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 bulan dari bulan dihitung penuh 1 bulan.

Contoh:

SPPT tahun pajak 2007 diterima oleh Wajib pajak tanggal 1 Maret 2007 dengan pajak terutang Rp. 200.000. . Oleh Wajib Pajak baru dibayarkan pada tanggal 1 September 2007. Terhadap Wajib Pajak tersebut dikenakan denda administrasi sebesar 2%.

Pajak terutang yang harus dibayar tanggal 1 September adalah:

·         Pokok Pajak                                                                      Rp. 200.000

·         Denda administrasi 2% x Rp. 200.000.000                      Rp.     4.000

PBB yang harus dibayar                                                   Rp. 204.000

Bila wajib pajaktersebut baru membayar utang pajaknya pada tanggal 10 Oktober 2007, terhadap Wajib Pajak tersebut dikenakan denda 2 x 2% dari pokok pajak.

Pajak yang terutang yang harus dibayar pada tanggal 10 Oktober  2007 :

·         Pokok Pajak                                                                      Rp. 200.000

·         Denda administrasi  2 x 2% x Rp. 200.000                      Rp.     8.000

PBB yang harus dibayar                                                   Rp. 208.000

4.      Denda administrasi ditambah utang pajak yang belum atau kurang dibayar ditagih dengan Surat Tagihan Pajak (STP) dan harus dilunasi selambat-lambatnya 1 bulan sejak tanggal diterimanya STP oleh wajib pajak.

5.      Jumlah pajak yang terutang berdasarkan STP yang tidak dibayar pada waktunya ditagih dengan Surat Paksa.

6.      Menteri Keuangan dapat melimpahkan kewenangan penagihan pajak kepada Gubernur Kepala Daerah Tingkat I dan/atau Bupati dan/atau Walikota Kepala Daerah Tingkat II .

PP baik tercantum dalam SPPT , SKP maupunSTP dibayarkan di :

·         Bank Pemerintah (Bank Persepsi)

·         Kantor Pos dan Giro

·         Petugas pemungut yang ditunjuk (collector) secara resmi.Lalu collector menyetorkan ke Bank Persepsi, kantor pos atau giro.

KEBERATAN DAN BANDING

1.      Keberatan

a.    Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan kepada Dirjen Pajakkarena menerima SPPT maupun SKP

b.    Keberatan terhadap SPPT dan SKP harus diajukan masing –masing dalam 1 Surat Kepberatan tersendiri untuk setiap tahun pajak.

Keberatan SPPT dan SKP dapat diajukan dalam hal:

a.    Wajib pajak menganggap penetapan PBB oleh KPP tidak benar. Misal Pengenaan NJOP bimu dan bangunan  yang tercantum tidak sesuai dengan harga pasar).

b.    Terdapat perbedaan penafsiran undang- undang dan peraturan perundang-undangan antara Wajib Pajak dengan Fiskus.

c.    Kesalahan penetapan subjek pajak sebagai wajib pajak oleh Direktoran Jenderal Pajak.

2.      Banding

a.    Jika Wajib Pajak tidak puas dengan keputusan keberatan , maka dapat mengajukan banding ke Pengadilan Pajak mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh Direktur Jeneral Pajak.

b.    Banding diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia selambat-lambatnya 3 bulan sejak keputusan keberatan diterima dengan dilampiri salinan surat keputusan keberatan.

c.    Pengajuan Permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.

PENGURANGAN

Alasan	Besarnya Pengurangan
1.          Kondsi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak dan / sebab tertentu lainnya, yaitu : a.         Objek pajak berupa lahan pertanian / perkebunan/ perikanan yang hasilnya sangat terbatas yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatka oleh wajib pajak orang pribadi. b.        Objek Pajak yang dikuasai , dimiliki atau dimanfaatkan oleh wajib pajak orang pribadi yang perpenghasilan rendah yang nilai jualnya meningkat akibat adanya pembangunan atau perkembangan lingkungan. c.         Objek pajak yang dikuasai , dimiliki atau dimanfaatkan oleh wajib pajak orang pribadi yang penghasilannya semata-mata berasal dari pensiunan sehingga kewajiban PBB nya sulit dipenuhi. d.        Objek pajak yang dikuasai , dimiliki atau dimanfaatkan oleh wajib pajak orang pribadi yang berpenghasilan rendah sehingga kewajiban PBB nya sulit dipenuhi. e.         Objek pajak yang dikuasai , dimiliki atau dimanfaatkan oleh wajib pajak veteran pejuang dan pembela kemerdekaan termasuk janda atau dudanya. f.         Objek pajak yang dikuasai , dimiliki atau dimanfaatkan oleh oleh wajib pajak badan yang mengalami kerugian dan kesulitan likuiditas yang serius sepanjang tahun, sehingga tidak dapat memenuhi kewajiban rutin perusahaan.	0% s.d 75%
2.        Wajib pajak orang pribadi atau badan dalam hal objek pajaknya terkena bencana alam (gempa bumi, banjir, tanah longsor ) dan sebab lain yang luar biasa (kebakaran, kekeringan, wabah penyakit tanaman,dan hama tanaman)	Maksimal 100%

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB

Pembagian hasil penerimaan PBB diatur dengan peraturan pemerintah sebagai berikut:

1.      Sebesar 10% dari total penerimaan PBB merupakan bagian Pemerintahan Pusat dan harus disetor sepenuhnya ke kas Negara.

2.      Sbesar 90% dari total penerimaan PBB dialokasikan sebagai berikut :

a.       10%  x  90% atau 9%   dari total penerimaan PBB untuk biaya pemungutan.

b.      90%  x  90% atau 81% dari total penerimaan PBB untuk Pemerintah Daerah,

terbagi menjadi :

·      20% x 81% atau 16,2% dari total penerimaan PBB untuk Daerah Tingkat I

·      80% x 81% atau 64,8% dari total penerimaan PBB untuk Daerah Tingkat II.

SANKSI ADMINISTRASI DAN SANKSI PIDANA

            Pihak – pihak yang melakukan pelanggara akan dikenakan sanksi administrasi maupun sanksi pidana.

1.      Sanksi Bagi Pejabat

Bagi pejabat yang tidak memenuhi kewajibannya

2.      Sanksi Bagi Wajib Pajak

PENGENAAN PBB DALAM HAL-HAL TERTENTU